안녕하세요. 자산무한증식입니다.
오늘도 자산을 무한증식시키기 위한 돈이 되는 부동산 이야기를 해보고자 합니다.
한남뉴타운을 집중 분석해서 자세히 들여다 보도록 하시죠.
한남뉴타운은 이태원과 한남동 사이에 위치한 아주 금싸라기 땅입니다.
대통령 집무실이 용산으로 이전하였고, 미군 부대 기지도 반환 작업이 마무리되고, 거기에 더해서 정비창 개발 까지 호재의 연속이다 보니 자연스럽게 한남뉴타운에 대한 기대감도 더 높아지고 있습니다.
아주 오래전부터 한남뉴타운의 개발 이야기는 나왔었던 것으로 알고 있습니다. 무려 2003년에 뉴타운으로 지정되었다고 합니다. 그럼에도 불구하고 아직까지 삽을 푸지 못하고 있는건 아무래도 여러 이해관계가 얽혀있기 때문이겠죠..?
총 5개 구역 한남1구역부터 한남5구역까지 지정되었었고, 현재는 재개발 구역이 해제된 1구역을 제외하고 나머지 구역에서 재개발 사업이 진행되고 있습니다.
따라서 1구역을 제외한 한남뉴타운의 한남2~5구역에 대해 한번 알아보도록 하겠습니다.
한남3구역
제가 개인적으로 가장 관심을 가지고 있는 구역은 한남3구역입니다. 여담이지만 제가 나중에 돈벌면 꼭 가서 살고 싶은 곳이 한남3구역인데요.
19년에 사업시행인가를 받은 이후 시공사는 현대건설로 결정이 되었고, 그 가치를 인정받아 당연스럽게도 디에이치 브랜드를 배정받았습니다.
"디에이치 더 로얄" 이름부터 어마무시한대요. 그래서 더욱 기대가 됩니다.
7월 중순에 관리처분계획 임시총회가 열렸다고 하는데, 그렇다면 곧 관리처분인가가 나오기 위한 논의가 시작된 것이기 때문에, 속도가 좀 빨라질 것이라고 생각됩니다. 내년 상반기쯤 관처 인가를 받을 수 있지 않을까 기대해봅니다.
3구역은 모든 일반분양 물량은 전용 59제곱미터이기 때문에 이미 산정되었던 일반분양가 평당 5,587만원을 고려하면 평균 분양가는 13억 7,460만원 선에서 분양이 예상되는데, 이는 분양가상한제 적용 아파트에서 제일 비싼 가격입니다.
5,800세대의 재개발 규모이기에 역대 재개발 사업의 최대규모...
거기에 디에이치 브랜드를 가지고 있기에 더욱 기대되는 바입니다. 자산을 더욱더 열심히 증식시켜야하는 이유중 하나입니다.
그 다음으로 빠른 구역은 한남2구역입니다.
2021년 11월 26일에 사업시행인가를 받고, 시공사 선정 절차를 앞둔 구역인데요.
보광동 272-3 일대에 1,537가구가 들어오는 3구역에 비하면 다소 작은 감이 있는 구역이기는 합니다. 하지만 이태원역 주변이고, 일반분양 비율이 45%로 높고 평균 대지지분 비율이 3구역보다 더 커서 사업성이 좋다는 평가를 받고 있습니다.
기존에 산정했던 평당 공사비를 조금 올렸기 때문에, 원가부담이 덜해져서 시공사들이 눈독을 많이 드리리라 생각됩니다.
세번째로 개발 작업이 진행되고 있는 구역은 바로
한남5구역입니다.
작년 12월 촉진계획변경인가를 받고서 건축심의를 추진 중에 있습니다.
한남 5구역은 한남 뉴타운내에서도 한강조망 면적이 가장 넓고 평지 비율도 높은 장점이 있는 반면, 한전의 보광 변전소 이전 논의가 지연되면서 재개발 진행 속도가 더뎠습니다. 그래도 이제 변전소 축소 논의 및 이전비용에 대해 합의가 되면서 조금씩 속도를 높이리라 생각됩니다.
또한 서울시가 신속통합기획이 도입되어서 좀더 빠른 사업 진행이 기대가 되고 있네요. 용적률 214.29%, 2,555가구 단지가 조정될 예정입니다.
마지막으로 말씀드릴 구역은 한남 4구역입니다.
한남4구역은 촉진계획변경 확정 심의가 다소 딜레이된 상황입니다. 보광동 260번지 일대에 조성될 예정이고, 용적률 214.29% 43개동 규모 1,988가구가 공급될 예정입니다.
여기까지가 간략한 한남 재개발정비구역에 대한 개요 및 현재 진행상황인데요.
이렇게 사업에 조금씩 속도를 보이기 때문에, 대지지분 가격이 엄청나게 쭉쭉 올랐습니다.
작은 규모 물건은 평당 1억, 지분이 넓은 물건은 7~8천만원 정도의 시세가 형성되었습니다.
최근에는 다세대 매물이 평당 2억에 가깝게 계약서가 씌였다고도 하네요... ㄷㄷㄷ
P는 거의 10억 가까이... 붙은 매물이라고..
세상에 돈 많은 사람은 많습니다. ㅎㅎㅎ
그리고 현재 한남3구역 매물 광고로 나와있는 매물이 검색하면 보이기는하는데, 해당 물건이 투자를 해도되는 물건인지 아닌지 여부를 떠나 현재 시세를 보았을 때 P가 9.9억이라고 붙어있는 것이 확인 됩니다.
한남뉴타운의 입지는 강남, 강북 어디에 가더라도 편하기에 더 설명할 것이 없고, 신분당선 연장이 예정되어 있기 때문에 교통은 점차 더 개선될 여지가 높습니다.
배산임수의 입지를 가진 한남뉴타운은 투자 열기가 떨어진 현 부동산 시장에서도 다른 재개발 구역에 비해서 잘 버티고 있는 것으로 보입니다.
시드가 많이 필요한 재개발 구역이기 때문에, 어느정도 현금여력이 있는 사람들이 들어갈 수 있을 것이고, 이에 따라서 분양을 노리고자 하시는 분들도 많으리라 생각합니다. 분상제 최고가의 단지가 되겠지만요ㅎㅎ
오늘은 한남뉴타운에 대해서 알아보았습니다. 한남뉴타운에서 사는 날을 앞당기기 위해 열심히 플랜을 세워보아야 겠습니다!!
꾸준한 관심을 이어가야겠습니다.
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